一、认清“自身”情况（分析公司商业模式与产业园产品情况）

1. 产业载体

(1) 什么是产业载体

(2) 产业载体的分类（重点是产业园区、商务园区）

2. 认清公司

(1) 公司基本情况

① 主要产品与服务

② 组织构架与运营管理体系

③ 发展历史与发展战略

(2) 公司商业模式

① 1）商业模式定义

② 2）商业模式构成要素

(3) 产业园区盈利模式

① 盈利模式的定义

② 盈利模式的分类

(4) 商业模式确定

案例：环京区域产业园开发企业的商业模式确立全过程

① 基础环境分析

② 整体战略规划

③ 业务发展策略

④ 关键实施举措

3. 认清产品（服务）

(1) 产品的内容

① 项目概述  

② 区位交通  

③ 空间规划  

④ 建筑特点

⑤ 产业定位  

⑥ 优惠政策  

⑦ 服务设施  

⑧ 租售政策  

⑨ 环境生态

(2) 产品案例

① 区位概况

② 产业环境定位

③ 产品设计

④ 产品服务价值

(3) 传统产业载体存在的问题

① 管理运营机制

② 商业盈利模式

③ 资源禀赋特色

④ 园区规划定位

⑤ 产品设计

⑥ 招商整体策划

⑦ 园区配套服务

二、明确客户需求（明确产业园的两个客户：政府及企业的需求）

1. 政府需求

(1) 政府需求阶段变化

① 政府需求

② 企业策略

③ 政策情况

(2) 政府痛点及对业务的影响

① 片区规划能力

② 政府形象工程

③ 政府招商机构与人员

④ 政策灵活度

⑤ 政府财政

⑥ 资源整合能力

(3) 政府需求对公司业务启示

① 业务模式

② 产品

③ 核心能力

(4) 政府需求的提现

① 国家、省、市相关战略（五年规划、政府工作报告等）

② 各层次国土空间规划

③ 土地出让条件

④ 行业、产业、区域准入条件

案例：标准地出让、投资协议（入园协议）

2. 企业需求

(1) 产业载体方面

① 费用成本

② 地理位置

③ 建筑本体

④ 配套服务

⑤ 品牌形象

⑥ 政策激励

(2) 运营服务方面

① 企业基本情况

② 企业规划

③ 企业选址要求

④ 企业瓶颈问题

⑤ 企业配套生活需求

3. 产品竞争优势

讨论：如何了解竞争对手

(1) 竞争对手分析（结合企业案例）

① 开发企业

② 入园企业

③ 项目指标

④ 产品信息

⑤ 价格费用

⑥ 政策细则

⑦ 准入标准

⑧ 运营团队

(2) 竞品分析

① 产品价值分析方法

② 竞品分析案例

③ 竞品建筑本体分析

④ 产品优势总结（案例）

4. 客户画像的七大维度

(1) 维度一：功能

(2) 维度二：产业

(3) 维度三：产业转移

(4) 维度四：开发周期

(5) 维度五：产品

(6) 维度六：企业规模

(7) 维度七：企业周期

案例：客户画像

三、找准方向路径（根据产品情况及客户需求明确产业招商方式方法）

1. 产业规划

(1) 产业规划研究体系

① 政策研究

② 行业研究

③ 区域研究

(2) 产业规划的步骤

① 外部发展机遇评估

② 国内产业基础及布局

③ 区域产业发展方向及布局

④ 市产业规划及布局

⑤ 产业分析与研究

⑥ 产业定位、规划成果

案例：生物医药产业——产业规划报告

案例：产业图谱——雄安项目

工具：招商地图

2. 产业招商

(1) 招商全流程管理

① 招商管理体系

② 招商服务体系

③ 招商管理制度

(2) 创新招商方式

① 精准招商

② 大数据招商

③ 产业链招商

④ 基金招商

⑤ 联动招商

⑥ 前置招商

⑦ 品牌招商

⑧ 活动招商

(3) 招商推广（渠道）

① 全盘推广排期

案例：环京产业园

② 线上推广措施

③ 线下推广措施

④ 推广费用构成

⑤ 招商推广成效

(4) 产业招商节奏（案例讲解）

① 前置招商方案

② 过程招商方案

③ 招商方案的制定

四、做好支持服务（做好运营服务为企业创造价值）

1. 园区运营

(1) 园区运营的定义

① 宏观方面

② 中观方面

③ 微观方面

(2) 园区运营的目标

① 为客户做贡献

② 为企业创收益

③ 为园区增效益

(3) 园区运营面临的主要问题

① 管理体制

② 政策措施

③ 融资渠道

④ 专业人才

2. 园区运营的三个层次

(1) 基础性服务及收益

① 物业服务

② 生活服务

③ 咨询服务

(2) 生产性服务及收益

① 市场服务

② 技术服务

③ 产学研服务

(3) 战略性服务及收益

① 企业孵化服务

② 金融服务

③ 产业投资服务

3. 园区运营体系建设（案例讲解）

(1) 管理体系

① 组织构成

② 管理流程

③ 制度体系

(2) 服务体系

① 体系构成

② 服务内容

(3) 智慧化（数字化）

① 运营管理

② 运营服务

③ 智慧化园区建设

4. 园区运营策略

(1) 品牌策略

① 品牌解构

② 品牌塑造

③ 品牌营销

(2) 专业特色策略

① 聚焦特色化产业

② 规划特色产品形态

③ 形成优势产业集群

(3) 区域深耕策略

① 选择战略发展区域

② 搭建属地化组织体系

③ 构筑区域属地生态