一、导入

1. 园区发展模式与战略的重要性

二、产业环境分析

1. 外部环境分析

(1) 产业发展背景

① 中国已经成为世界工厂

② 产业立国成为基本国策

③ 中国产业向中高端、高附加值转型升级

(2) 政府方面需求变化

① 产业、固投、税收、就业等需求变化

② 规划与招商能力、政策及资金等问题

(3) 产业方面发展分析

① 传统产业发展现状、产业布局、产业集群分布

② 战略新兴产业市场空间、发展机遇、区域分布

2. 产业地产发展分析

(1) 发展历程（功能单一的产业园向现代化综合功能区、产城融合方向转型）

① 80年代，1.0版，招商蛇口工业园“三来一补

② 90年代，2.0版，苏州工业园“92南巡、制造为主、科技创新”

③ 00年代，3.0版，上海青浦工业区“一园三区”、青浦新城融合发展产城融合示范区、二次开发

④ 10年代，4.0版，产城融合、智慧、低碳等方面的探索

(2) 发展现状

(3) 价值链分析（波特价值链）

(4) 产品业态

① 产业新城

② 产业小镇

③ 专业产业园区

④ 产业综合体

(5) 产业园区典型模式分析

典型案例：ABO模式

① 片区开发模式控地逻辑、投资测算

② 开发销售模式的市场空间、投资预测

③ 产业运营投资模式市场现状及政策导向

④ 轻资产模式市场空间、核心能力建设

三、对标企业研究（若干代表性企业）

1. 产业新城代表企业

(1) 案例：华夏幸福的发展历程、模式创新、环京布局、核心能力、业务问题

(2) 案例：中南高科的联东班底团队、综合服务片区开发商的业务模式、存在问题

2. 专业产业园区代表企业

(1) 案例：普洛斯的物流地产业务、基金操盘核心能力、商业运作模式

(2) 联东U谷的起步模板历程、厂房为主的业务选择、存在问题

3. 产业投资代表企业

(1) 案例：张江高科“园区投行、房东+股东”的核心能力、发展布局及问题

4. 轻资产运营代表企业

(1) 案例：大连亿达在“信息产业、外包为王”中的民营专业园区发展历程、核心能力及问题

(2) 案例：天安数码的片区开发商业务模式、金融助力核心能力、深港合资的布局

5. 其他转型入局企业

(1) 案例：2012年-万科、碧桂园、恒大、中粮、金地“五道红线、破局转型”-新晋片区开发商

(2) 案例：2014年-中建、中交、中铁、中电建-“施工被迫转型投资、片区开发、ABO\EPC+F”

四、整体战略规划

1. 战略规划的方法及工具

(1) 战略规划的方法

(2) 战略规划综合应用工具

① 安德鲁的SWOT分析

② 基于产业分析的波特价值链

③ 波士顿矩阵

④ 商业模式画布

⑤ 麦肯锡7S模型

2. 内部资源能力评估（SWOT分析）

(1) 优势：企业背景、业务基础、区域地缘优势、团队组成、招商运营等

(2) 劣势：市场拓展、产品研发、资源整合、业务链条、融资等

3. 业务模式的确定

(1) 相关模式对比：市场空间、竞争强度、获利水平

(2) 内部资源能力匹配度

(3) 业务组合及定位（波士顿矩阵）

(4) 资本市场要求

(5) 战略发展蓝图

(6) 战略发展节奏

4. 五年战略目标

(1) 测算逻辑

(2) 基础目标

——分解任务目标及测算

(3) 挑战目标

五、业务发展策略与保障

1. 布局策略

(1) 整体布局策略

① 全国布局策略

② 区域布局策略

(2) 布局发展节奏

(3) 业务拓展模式

2. 产业策略

(1) 整体产业策略

(2) 区域产业策略

(3) 核心区域策略

3. 产品策略

(1) 产品业态类型与发展节奏

(2) 产品线与建造标准（产品细分）

4. 核心能力构建

(1) 内部资源能力回顾

(2) 研发能力构建

① 智库建设

② 核心内容数据库建设

③ 标准化研究体系

(3) 拓展能力构建（投资能力）

① 投资标准设定

② 投拓程序分解

(4) 高周转能力构建

① 打造财务为核心的大运营体系

② 明晰项目投资决策流程

③ 项目投资决策标准化

(5) 招商能力构建

① 招商体系建设

② 大数据招商

③ 招商节点的把控

(6) 运营能力构建

① 八大服务平台为基础的产业服务

② 加强投孵一体化的核心能力

③ 多部门联动的投资流程体系

5. 协同机制

(1) 内部协同机制

① 与集团合作，土地储备项目储备

② 与集团金融版块合作，拓宽融资及产业运营投资的途径

③ 与集团其他单位合作，资源共享

(2) 外部协同机制

① 建立与大企业、行业联盟、协会的合作桥梁，寻求产业拓地的合作机会

② 与各级政府充分合作，寻求土地、产业的合作机会

6. 关键实施举措

(1) 股权架构设置（投资者关系）

① 股权架构、融资和资金使用等方面构建防火墙机制

② 存量项目与新增项目分类运作

(2) 组织发展规划

① 根据产业体系与业务体系设计组织架构

② 组织架构多层级发展

(3) 人才发展规划

① 打造人才核心竞争力计划

(4) 资金需求

(5) 信息化——建设信息化大数据平台

(6) 体制创新

① 股权激励制度设计

② 员工共享计划

③ 超额激励措施

(7) 资本市场

① 上市财务对比

② 孵化上市计划