一、TOD发展现状与挑战

1. TOD的发展

(1) TOD在国内外的发展与实践

① 日本东京TOD模式特点、典型案例、经验借鉴

② 新加坡TOD模式特点、典型案例、经验借鉴

③ 香港TOD模式“轨道+物业”轨道交通运营和物业开发全盈利

④ 成都TOD城市模式打造“轨道+物业+产业”整体解决方案

(2) TOD模式的四个层级

① 层级一：综合交通枢纽

② 层级二：大片区综合开发（高铁新城、轨道新城）

③ 层级三：轨道城市（TOD城市）

④ 层级四：交通引导的区域经济一体化

(3) 3. 国内TOD项目类型（案例解析）

① 场站上盖房地产、商办项目

案例：成都首个上盖项目（成都TOD十里风和）

② 地下/桥下空间开发

③ 站点周边综合开发

④ 高铁TOD开发

案例：苏州高铁新城

2. 近年国内企业TOD（案例解析）

(1) 典型房企TOD模式

① 龙湖集团TOD项目、产品线、区域布局分析，重庆沙坪坝TOD综合体

② 绿地控股TOD项目区域布局、“绿地城际空间站”产品、涪陵高铁新城

(2) 典型建设企业TOD模式

① 中交温州高铁新城，200亿投资的PPP项目

② 中国中铁雄安高铁新区

③ 中国铁建东莞虎门站TOD项目

④ 中国建筑东莞滨海湾站TOD项目

(3) TOD项目存在问题及难点

3. 我国TOD相关政策及项目动态

(1) 国家层面，积极推动重点城市群、都市圈交通一体化的建设

① 《国家综合立体交通网规划纲要》

② 成渝地区、长三角地区交通规划

(2) 地方层面

① 广州、成都、杭州、郑州、东莞、苏州、佛山和南通等8个城市出台TOD相关政策

② 多地出台十四五交通规划、都市圈规划以及国土空间规划均提出支持“站城一体”开发

(3) TOD项目政策趋势

① 强调产城融合发展模式

② 鼓励开发强度适度集中

③ 支持铁路项目综合开发

④ 注重与城市更新的融合

⑤ 都市圈、四网融合TOD

(4) TOD项目动态

① 轨交获批情况

② 行业发展动态

③ TOD企业动态

二、TOD站城一体化开发流程要点

1. 顶层设计

(1) 路地相关政策机制创新

① 土地政策机制，土地混合使用和综合开发、分层开发、高强度开发等

② 建立健全激励机制和约束条件、风险分担、利益共享以及争议解决机制

——铁总、省铁投、轨道公司情况及利益诉求

——地方政府（市区两级）情况及利益诉求

——开发商参与情况及利益诉求

③ 明确综合一体化开发的全环节操作与审批流程

(2) 一体化规划建设，开发方案动态优化

① 加强衔接铁路及涉铁技术

② 规划衔接、规划深度与轨道（铁路）建设对应

③ 交通设计及站城融合问题

(3) 投融资及参与主体模式设计

① 四级开发组合的商业模式

② 匹配操作的合作模式（PPP\F+EPC\ABO等）

③ 设计资金结构，多元化融资

(4) TOD项目新技术与工具

① 数据分析与运用

② 3D模型、BIM技术

③ 智能交通系统与技术

2. 立项阶段任务及重点（案例讲解）

(1) 前期孵化

① 调研考察，战略合作

② 多主体合作模式（投资建设主体、管理协调主体、运营管理主体）

(2) 立项准备

① 项目选址

② 交通模拟及评价

③ 工程可行性方案

(3) 规划方案

① 空间概念方案

② 一体化商业计划

——片区一体化提升和周边片区的价值挖掘

——物业业态商业策划

③ 规划设计方案及优化

3. 建设实施阶段操作要点

(1) 建设阶段问题及操作要点

① 前期开发，落实土地指标

② 财务资金，拓展融资渠道

③ 合约法务，精细化工程管理

④ 规划设计，加强设计协同支撑

⑤ 风险管控，强化合法合规性

(2) 运营实施问题及要点

① 招商落地

② 运营管理

——物业管理

——商业运营策略

——社区服务与活动组织

③ 项目回款还款方面

三、TOD站城一体化操作重点

1. 开发策略（制定滚动开发计划）

(1) 环境审视

(2) 总体开发目标

(3) 三年开发策略

① 城市发展策略

② 产业发展策略

③ 资源保障策略

(4) 一图一表

(5) 投资分析与经济计量

2. 产业导入

(1) 产业规划内容（案例讲解）

① 产业体系与定位（四维度）

② 产业空间与功能结构

③ 产业规划与定位成果

(2) 产业招商（四步法）

① 第1步：认清自身情况

② 第2步：明确客户需求

③ 第3步：找准渠道路径

④ 第4步：做好支持服务

(3) 保障措施

① 党建引领，政企合作联盟

② 支撑平台（金融、产服）